Título: REARP e a Complexa Tributação Imobiliária no Brasil: Reflexões sobre a Lei 15.265/2025
A recente sanção da Lei 15.265, ocorrida em 21 de novembro de 2025, estabeleceu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), uma mudança legislativa que, apesar de sua importância para o mercado imobiliário e para os proprietários de bens, tem sido pouco divulgada na grande mídia. Esta nova lei oferece mecanismos duplos para a gestão patrimonial, ao mesmo tempo que levanta reflexões críticas sobre o sistema tributário brasileiro, notadamente no que tange à tributação da inflação.
O Absurdo da Tributação sobre a Inflação
Um dos pontos centrais abordados pela análise do REARP é a inusitada prática brasileira de pagar imposto de renda sobre a inflação. A legislação atual exige que o valor de um imóvel seja mantido na declaração anual de imposto de renda pelo seu valor original de compra, independentemente da data de aquisição (1980, 1990, 2020, etc.).
O problema surge no momento da venda. Se um imóvel foi adquirido por R$ 100.000 há 25 anos (novembro de 2000) e é vendido hoje por R$ 500.000, o ganho de capital registrado é de R$ 400.000. No entanto, grande parte desse ganho não representa valorização real, mas sim a correção monetária. Utilizando a calculadora do Banco Central do Brasil, R$ 100.000 de 25 anos atrás (até outubro de 2025) equivaleriam a R$ 441.000 apenas pela inflação.
Ao vender o imóvel, o proprietário é obrigado a pagar 15% de Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (para imóveis de até R$ 5 milhões). No exemplo, isso resultaria em R$ 60.000 em impostos, sendo que a maior parte do ganho tributado corresponde à inflação acumulada. O governo, ao gerar inflação, acaba arrecadando mais imposto de renda dos contribuintes, o que é um paradoxo em um país com uma das inflações e taxas de juros mais elevadas do mundo.
Modalidade 1: A Opção de Atualização (REARP)
A primeira modalidade do REARP permite a atualização do valor de bens (imóveis ou móveis sujeitos a registro) na declaração de imposto de renda. Ao optar por essa atualização, o contribuinte (pessoa física) paga uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença de valor (ganho de capital acumulado até o momento da atualização), em comparação com os 15% aplicados na venda futura. No exemplo do ganho de R$ 400.000, o imposto pago antecipadamente seria de R$ 16.000. Para pessoas jurídicas, a alíquota é de 8%.
Contudo, a adesão a esta modalidade possui uma condição crucial: se o bem atualizado for vendido (alienado) dentro do prazo de 5 anos, todos os efeitos do REARP são desconsiderados. Na prática, se o imóvel for vendido antes dos 5 anos, o contribuinte perde o benefício fiscal e terá que pagar a alíquota normal de 15% sobre o ganho de capital (abatendo os 4% já pagos).
Essa "pegadinha" faz com que o REARP seja interessante apenas para aqueles que têm certeza absoluta de que venderão o imóvel daqui a 5, 6 ou 7 anos, por exemplo. Se o imóvel nunca for vendido, ou se for vendido precocemente, o proprietário terá feito um grande desembolso de dinheiro para pagar um imposto que não trará benefício.
É fundamental notar que o REARP não resolve o problema estrutural da tributação sobre a inflação; ele apenas "zera o cronômetro". A partir da atualização, o imóvel continuará se valorizando (pela inflação ou acima dela), e o imposto sobre essa valorização futura será devido da mesma forma lá na frente.
Modalidade 2: Regularização de Bens Omitidos
A segunda modalidade do REARP foca na regularização de bens ou direitos que não foram declarados ou foram declarados com incorreção, desde que tenham origem lícita.
Para regularizar o bem, a alíquota de imposto de renda é de 15% sobre o ganho de capital, acrescida de uma multa de 15%, totalizando 30% sobre o valor. Embora seja um custo alto ("salgado"), a principal vantagem é a segurança jurídica: evita-se a punição ou processo pelo Estado por sonegação fiscal, que é crime e pode levar a processo penal e, em casos graves, à prisão. Além disso, a regularização permite a venda formal do bem ou sua transferência a herdeiros.
Conclusão
A Lei 15.265/2025, ao instituir o REARP, oferece uma janela para otimizar a carga tributária em cima de ganhos de capital já acumulados (4% para atualização) ou para evitar penalidades por irregularidades passadas (30% para regularização). Contudo, a reflexão mais profunda reside na complexidade da adesão à atualização (limitada pelo prazo de 5 anos) e na perpetuação do sistema que penaliza o contribuinte ao tributar a simples correção inflacionária do patrimônio. Tais medidas, somadas a outras alterações importantes que afetarão o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o IPTU e o ITBI a partir de 2026, indicam que o mercado imobiliário e a gestão patrimonial estão em constante e complexa evolução regulatória no Brasil.
A situação tributária no Brasil, onde a inflação é taxada como ganho de capital, pode ser comparada a um poço artesiano onde, a cada ano, o governo usa uma bomba para retirar água (dinheiro) da reserva do contribuinte, mas rotula a água retirada não como a reserva original, mas sim como "água nova" gerada pelo poço. O REARP, nesse contexto, seria um pagamento antecipado para "resetar" o medidor, mas sem consertar o vazamento no poço que faz a água (inflação) ser contabilizada como lucro.
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